Nexity, que disent les fondamentaux?

Nexity s'adjuge -7.41% aujourd'hui. Pourquoi et est-ce justifié seront les sujets de message.


Kaufman mène la danse


La chute est imputable à la présentation des mauvais semestriels de Kaufman et Broad (KOF). L'action chute elle de 17%. Sur 2008, l'action reste néanmoins en hausse de 2% quand Nexity chute de 35%.

Les résultats semestriels sont donc une chute de 40% du résultat opérationnel et même de 71% de son résultat net. Le chiffre d'affaire (CA) chute de 6.1%.

D'un point de vue plus macro, KOF indique une progression des désistements à 28.6% et une baisse des réservations de 15 à 20% sur 2008, soit une chute à moyen terme de 40% du CA.

Une partie non négligeable de la baisse du résultat net est imputable à la volonté de verser un dividende fort par l'actionnaire principal. Il faut noter que déjà sur le T1 les chiffres étaient très mauvais avec un recul de 60% du résultat net, 20% du résultat opération et 4% du chiffre d'affaire.


Nexity va suivre?

Si l'on se reporte à la présentation du T1 de nexity (qui couvre les 2 derniers mois du T1 de KOF et le 1er mois du T2), on peut tirer les indications suivantes.

Chiffre d'affaire en hausse de 5% en pro-format. +13% sur le logement qui compense la chute de -30% sur le tertiaire. 21% du CA ne se fait pas dans la construction.

Carnet de commande stable par rapport à fin 2007 à 19 mois. Même avec un désistement à 35%, il resterait 12 mois de commandes. 23% de ce carnet de commande porte sur du tertiaire.

Pour comparaison, KOF a 10 mois de carnet de commande.

La réduction des réservations de l'ordre de 9% faire retomber le volume des réservation à un niveau de T1 2006. 50% de ces réservations sont d'institutionnels ou d'investisseurs privés.

La capitalisation boursière est sur 1Md€ quand les fonds propres sont à plus de 2Md€. Si l'on retire le goodwill (qui est de l'intangible) on tombe sur 1.1Md€.



Spéculations

On va supposer qu'Eurosic et Crédit Foncier n'existent pas.
On prend un coût financier de 30M€ soit un peu plus que celui de 2007 (toute la dette n'est pas couverte).
On suppose une diminution de 50% du chiffre d'affaire construction et une stabilité du poste service et distribution. Le poste distribution baissera sans doute, mais pourra être compenser par l'augmentation de la marge de la partie service qui est très basse (5%) et en train d'être remaniée.

On a donc un CA de 1.4Md€.

On suppose une marge de 7% (contre 13% en 2007 et 11% prévu), cela donne un résultat opérationnel de 100M€.

On supprime 30% d'impôts et 30M€ du coût financier pour finir à 40M€.

Dans ce cas extrême, on finirait tout de même positif. Certes, le rendement de l'action tomberait à 5% et à peine 2% pour le dividende. Pour un cas catastrophe c'est une bonne nouvelle.

A mon avis, le CA et la marge ne peuvent descendre si bas tout le deux. Soit Nexity essaie de conserver son CA en diminuant sa marge, soit il accepte une chute du CA pour conserver sa marge. Pour l'instant c'est la solution 2 que j'envisage. Partant sur le principe d'une marge à 11% et un CA en chute de 50% on pourrait finir sur un résultat net de 80M€ soit un rendement de 10% (PER de 10) de l'action et de 3.5% du dividende. Tout à fait honorable.


Conclusion

On voit donc que Nexity devrait se comporter positivement même dans les cas de stress tests les plus poussés. Les marchés anticipent des pertes en faisant coter l'action sous ses capitaux propres.

Les mauvais effets de KOF qui auraient du déjà se voir très significativement sur le T1 sont quasi invisible. La chute des réservations sur les logements est loin d'être importante car la valeur des réservations du T1 reste supérieure au chiffre d'affaire du T1 (égal avec un taux de désistement de 15% et en réduction de 17% si désistement de 30%). Le carnet de commande suffit à vivre au moins une année et les dynamique de réservations ne semblent pas engendrer une baisse du CA importante au delà.

On peut donc être confiant à court et moyen terme, quand au long terme, nous avons vu que des pertes sont peu probables. Enfin, à très long terme, les facteurs structurels sont très forts.

Suite au 30 juillet pour de nouvelles informations. Le CA devrait être très bon. Les points à surveiller seront le comportement du Crédit Foncier (dépréciations?), l'impact de la crise sur les distributeurs, la hausse de la marge sur les services et, surtout, les réservations. C'est ce dernier indicateur qui permet les prévisions les plus avancées des chiffres d'affaires à un ou deux ans.